6月28日上午，记者从山东省政府新闻办新闻发布会上获悉，《山东省物业服务收费管理办法》自7月1日起正式施行，自此停车费、小区广告收入有了明确说法。
有些物业公司利用小区的电梯、墙体等做广告，对这方面的经营收入，现实中纠纷比较多，对此即将施行的《山东省物业服务收费管理办法》(以下简称《办法》)是怎样规范的?
28日，山东省物价局副局长李东方介绍说，物业服务企业利用物业管理区域内业主共用部位、共用设施设备进行经营的现象越来越普遍，经营收费项目也越来越多。
“例如，广告费就是其中一个方面，其他还有车位场地使用费、物业管理用房租赁费，等等。”李东方表示，根据《物权法》的规定，物业共用部位、共用设施设备属于全体业主所有，其经营决定权属于全体业主，经营收入归全体业主所有。这是法律层面的基础性规定，而物业服务企业有没有权利进行经营，经营所得收入如何使用和分配，如何保障业主的所有权、知情权等合法权益，是现实中面临的突出问题，也是产生矛盾纠纷的地方。
《办法》明确界定收费概念范围、监管部门、定价机制、计费办法等，对物业公共服务费实行分等级定价，对车位空置问题减收停车服务费。另外，物业公司利用小区的电梯、墙体等做广告的经营收入，归全体业主所有。、
《办法》明确了物业服务价格主要由市场决定的机制，由政府制定价格的物业服务收费项目仅仅限定在未能形成有效竞争、容易发生垄断和随意定价的前期物业阶段，即：普通住宅前期物业公共服务费、停车服务费、车位场地使用费和普通住宅车位租赁费。除此之外，普通住宅前期其他物业服务收费、成立业主委会员的普通住宅物业服务收费、别墅等高档住宅及写字楼等非住宅物业服务收费，均实行市场调节价。
《办法》规定，物业公共服务费实行分等级定价，具体等级由住房城乡建设部门会同价格主管部门制定;交费金额按照产权建筑面积计收，普通住宅的储藏室、车库不计入计费面积，但改变设计用途用于居住的纳入计费面积;交费时间和方式自交付之日起按月交纳，有约定的可预收，空置的、尚未交付的按规定减收。
关于车位空置问题。现行政策是购买的车位未停放机动车的，减收停车服务费，具体减收比例由市县价格主管部门规定。此次《办法》规定，未停放机动车，免收停车服务费。
李东方表示：“在这方面，有些物业服务企业做的比较好，能够定期向业主公示经营收益，有的还以此折抵业物业费，受到了业主的欢迎;但有些物业服务企业做的不够到位，业主满意度不高。”针对这些问题，《办法》进行了规范，作了三个方面的创新性规定。
第一，关于经营权的问题。按照《办法》第二十九的规定，物业服务企业可以代业主进行经营，取得经营权的方式是通过物业服务合同的约定进行授权。普通住宅前期物业，可以在前期物业服务合同中约定授权。该规定，解决了现实中，特别是前期物业中，物业服务企业因无法征得业主大会、业主的书面同意，而擅自经营导致经营行为合法性不足的问题。
第二，关于收入归属和使用问题。按照《办法》第三十条的规定，公共收益由业主大会决定其使用方式和用途;业主大会未作决定的，主要用于补充专项维修资金，也可以作为业主委员会、业主大会的活动经费或者折抵物业公共服务费。属于普通住宅前期物业的，可以优先用于折抵物业公共服务费。物业服务企业代经营的，可以扣除相应的管理费和税费，管理费的提取比例由市县价格主管部门确定。这条规定既解决了不同情况下公共收益资金如何使用的问题，也通过提取管理费的方式提高了物业服务企业代经营的积极性。另外，该条还有一个创新点，就是对未成立业主委员会的普通住宅前期物业，规定公共收益资金可以优先用于折抵物业公共服务费，将有利于增强业主的获得感，营造和谐的物业服务关系。
第三，关于如何保障上述两条规定有效执行的问题。《办法》从两个方面进行了规范：一是通过收益公示保障业主知情权和监督权。即《办法》第三十九条的规定——物业服务企业对公共收益应当单独列账，独立核算，按季度进行公示，时间不得少于一个月。二是规定了相应的法律责任。即《办法》第四十五条和第四十七条的规定——物业服务企业未按照规定公示和使用公共收益资金的，将会受到行政处罚，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
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